FRANKFURT.DE - DAS OFFIZIELLE STADTPORTAL

Formal betrachtet sind Mietspiegel ein Instrument, um die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete für freifinanzierte Wohnungen zu ermitteln. Festgelegt ist das im Bürgerlichen Gesetzbuch, genauer gesagt in den Paragrafen 558 und folgend BGB. 

Vielen hilft diese Information kaum weiter. Vor dem Brief zur Mietspiegel-Erhebung haben sie vom Mietspiegel vielleicht noch nie gehört. Damit Bürgerinnen und Bürger besser verstehen, worum es sich beim Mietspiegel handelt, sind hier Informationen zusammengetragen.

Ein kurzer Blick in die Vergangenheit

Die ortsübliche Vergleichsmiete wurde erstmals in den 1970ern als Begriff und Maßstab eingeführt. Zuvor war es üblich, Mietenden zu kündigen, wenn die Miete erhöht werden sollte. Den neuen Mietvertrag mit höherer Miete musste man entweder akzeptieren oder man musste ausziehen.

Mit dem Wohnraumkündigungsschutzgesetz von 1971 wurde dann das sogenannte Vergleichsmietensystem eingeführt. Damit wurde auf der einen Seite der Mieterschutz verbessert und eine Kündigung war nicht mehr ohne weiteres möglich. Auf der anderen Seite konnte die Miete in einem bestehenden Mietverhältnis bis zu einer bestimmten Grenze erhöht werden. Als Grenze für die Erhöhung wurde die ortsübliche Vergleichsmiete festgelegt. Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt dabei Auskunft darüber, wie hoch die üblichen Entgelte für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Lage und (energetische) Ausstattung sowie Beschaffenheit sind.

Wie kam man nun aber auf die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung? Das war zunächst Gegenstand vieler Streitigkeiten und Gerichtsverfahren. Dann aber wurde 1974 schließlich gesetzlich festgelegt, dass dafür in den Kommunen Mietspiegel erstellt werden können. Diese sollten Auskunft über die ortsüblichen Vergleichsmieten geben.

Wie ein Mietspiegel erstellt werden muss, hat sich über die Jahre immer wieder verändert. Sehr alte Mietspiegel sind oft relativ simpel was Datengrundlage und Auswertungsmethodik angeht. Gerade im letzten Jahrzehnt hat der Bundesgesetzgeber jedoch immer genauere Vorgaben entwickelt. Ergänzend hat sich an der Schnittstelle von Wohnungsmietrecht und Statistik eine Mietspiegel-Forschung etabliert, die Standards gesetzt hat. Werden diese speziellen Vorgaben für die Mietspiegel-Erstellung beachtet, darf ein Mietspiegel als „qualifiziert“ bezeichnet werden und wird entsprechend von Gerichten als zuverlässiger eingestuft.

Wie entstehen die Tabellen und Werte im Mietspiegel?

Um einen Mietspiegel zu erstellen, werden vereinfacht gesprochen Mietende und Vermietende befragt und erhoben, wie viel Miete für eine Wohnung gezahlt wird und welche Merkmale diese Wohnung hat. In einer statistischen Berechnung wird dann geschaut, welche Merkmale einer Wohnung mit welcher Wahrscheinlichkeit und um welchen Faktor den Mietpreis beeinflusst. Merkmale, die „signifikant“, das heißt: mietpreisbeeinflussend sind, werden dann im Mietspiegel in die Tabellen aufgenommen. Für den aktuellen Mietspiegel 2022 wurden über 3400 Haushalte aufgesucht und befragt. Die Fragen reichten von Miethöhe bis zu Details wie Decken- oder Türschwellenhöhe. Den Fragebogen und ausführliche Auswertungsergebnisse kann man in der Dokumentation unter https://frankfurt.de/mietspiegelInternal Link nachlesen. Übrigens: Bei der aktuellen Befragung handelt es sich um eine sogenannte Stichproben-Fortschreibung. Das heißt, dass nur analysiert wird, wie sich die Mietkosten in Frankfurt am Main entwickelt haben. Für den Mietspiegel 2026 wird wieder eine umfangreiche Befragung durchgeführt. Dann werden wieder viele Details auch zur Ausstattung der Wohnung erhoben.

Verkürzt gesagt läuft die Auswertung so: Unter den erhobenen Wohnungen zeigt sich, dass der Mietpreis unter anderem davon abhängt, welcher Fußboden dort verlegt ist. Wenn beispielsweise Massiv-Parkett verlegt ist, sind die Mieten durchschnittlich höher. Der Zuschlag wird in Abhängigkeit weiterer Einflussfaktoren entsprechend berechnet und im Mietspiegel ausgewiesen. Insofern basieren die Werte im Mietspiegel auf den messbaren Entwicklungen des Mietwohnungsmarktes.

Die Erhebung, die Auswertung und die Berechnungen sind im Detail erheblich komplexer. Es gilt gesetzliche Vorgaben und wissenschaftliche Grundsätze der Statistik zu beachten, etwa eine geeignete Erhebungsgrundgesamtheit, Repräsentativität der Daten, eine ausreichende Fallzahl und anerkannte Auswertungsmethoden.

Der Grundsatz bei der Mietspiegel-Erstellung ist also der Merkmal-Mietpreis-Zusammenhang: Nur wenn sich ein Wohnungsmerkmal im Rahmen der Mietspiegel-Erhebung als nachweislich mietpreisbeeinflussend gezeigt hat, kann es als Zu- oder Abschlag im Mietspiegel ausgewiesen werden. Das heißt auch, ein Mietspiegel und dessen Werte können nicht nach willkürlichen Vorgaben oder nach Bauchgefühl festlegt werden – sonst ist die Aussagekraft des Mietspiegels gleich null. Wird der Mietspiegel in Streitigkeiten oder vor Gericht nicht mehr anerkannt, kann er seine hintergründige Funktion, für Rechtssicherheit und Rechtsfrieden sowie Transparenz zu sorgen, nicht mehr erfüllen.

Da der Mietwohnungsmarkt Änderungsprozessen unterworfen ist und diese sich dann in den Erhebungsergebnissen widerspiegeln, ändert sich die Art der Zu- bzw. Abschläge und ihre Höhen ebenso wie Zuschnitte von Mietspiegel-Wohnlagen immer wieder. Wenngleich die Stadt Frankfurt am Main als Mietspiegel-Erstellerin auf eine gewisse Struktur-Konstanz achtet, sind Veränderungen am der Mietspiegel-Aufbau also ganz normal.

Was soll ein Mietspiegel leisten? Was nicht?

An den Mietspiegel werden häufig Erwartungen gerichtet, die er nicht erfüllen soll oder kann.

Mit Blick auf die Historie und aktuelle Gesetze wird klar: Der Zweck von Mietspiegel ist es allein, eine Übersicht über ortsübliche Vergleichsmieten zu bieten.

Der Mietspiegel dient nicht dazu, Investitionen zu lenken. Ein Beispiel: Selbst wenn die Stadt Frankfurt am Main bestimmte klimapolitische Ziele erreichen will, kann sie nicht einfach einen Zuschlag für Wohnungen in Gebäuden mit Fassadenbegrünung in den Mietspiegel schreiben. Ohne Merkmal-Mietpreis-Zusammenhang würde die Stadt gegen die Vorgaben der Mietspiegel-Gesetzgebung verstoßen.

Der Mietspiegel hat zudem nicht die Aufgabe, Investitionen zu schützen. Wenn etwa eine Vermieterin viel Geld in einen schicken neuen Vinyl-Fußboden ihrer Mietwohnung gesteckt hat, kann sie nicht erwarten, dass damit zwangsläufig die ortsübliche Vergleichsmiete steigt. Bei Mietspiegeln ist nicht die Höhe der Investition für ein Merkmal entscheidend, sondern ob und in welcher Höhe sich Merkmale als statistisch nachprüfbar „mietwertrelevant“ gezeigt haben.

Mietspiegel sind zudem nicht zu verwechseln mit individuellen Mieterschutz. Die Stadt Frankfurt am Main kann die Mieten im Mietspiegel nicht deckeln, um Mietende vor hohen Mieten zu schützen. Bei der aktuellen Gesetzeslage wäre der Mietspiegel dann nämlich kein Mietspiegel im Sinne des Gesetzes mehr und könnte so den Mietenden auch nicht helfen. Allerdings beziehen sich mehrere Bundesgesetze auf die ortsübliche Vergleichsmiete, die den Mietenanstieg dämpfen sollen, etwa die Kappungsgrenze bei MieterhöhungsverlangenInternal Link, die MietpreisbremseInternal Link sowie das Gesetz gegen MietpreisüberhöhungInternal Link.

Welche Regelungen knüpfen an den Mietspiegel an?

An die Werte des Mietspiegels knüpfen verschiedene Regelungen des Miet- und Sozialrechts an.

Im Vergleichsmietensystem ist der Mietspiegel das zentrales Begründungsmittel bei Mieterhöhungsverlangen. Der Mietspiegel gibt hier klare Vorgaben, sodass Streitigkeiten um die Höhe der Miete reduziert werden. Mehr zum Thema Mieterhöhung finden Sie hierInternal Link.

Im Amt für Wohnungswesen werden zudem Mietpreisüberhöhungen mit Hilfe des Mietspiegels überprüft. Liegt die Miete beispielsweise 20 Prozent über ortsüblichen Vergleichsmiete drohen den Vermietenden Bußgelder nach § 5 WiStG. Mehr zum Thema Mietpreisüberhöhung finden Sie hierInternal Link.

Wird eine Wohnung nach Auszug erneut vermietet, gilt in Frankfurt am Main die Mietpreisbremse nach 556d BGB. Demnach darf die Wiedervermietungsmiete in der Regel nur 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Mehr zum Thema Mietpreisbremse finden Sie hierInternal Link.

Die sogenannten Grundsicherungs-Mietspiegel nach SGB II und SGB XII nutzen Mietspiegel als Grundlage, um zu prüfen, welche Kosten für die UnterkunftExternal Link angemessen sind.

Die Stadt Frankfurt am Main nutzt die regelmäßigen Erhebungen daneben auch im Rahmen der Wohnungsmarktbeobachtung Internal Linkund, der Wohnungsbauförderung Internal Linksowie beim ModernisierungsförderprogrammInternal Link.

Geht es auch ohne Mietspiegel?

Es werden zwar immer mal wieder Alternativen zum Mietspiegel oder zum Vergleichsmietensystem insgesamt diskutiert. So wie die Lage am Wohnungsmarkt und im Mietrecht aber aktuell ist, erscheint es nur sinnvoll, dass die Stadt Frankfurt am Main Mietspiegel erstellt.

Die Stadt Frankfurt am Main hat bekanntermaßen einen angespannten Wohnungsmarkt. Angesichts dessen ist kein Mietspiegel auch keine Lösung. Im Interesse der Stadt Frankfurt am Main und im Sinne Ihrer Bürgerinnen und Bürger braucht es ein zentrales und rechtssicheres Begründungsmittel bei Mieterhöhungsverlangen. Denn nach aktueller Gesetzeslage wäre ein Mieterhöhungsverlangen auch ohne die Hilfe des Mietspiegels auf Basis dreier Vergleichswohnungen oder eines Gutachtens begründbar. Ein solches Vorgehen wäre deutlich weniger transparent und bevorteilt diejenigen, die sich am Wohnungsmarkt auskennen oder genug Geld für Gutachten haben. Existiert jedoch ein qualifizierter Mietspiegel wie in Frankfurt, wird er zum zentralen Begründungsinstrument zwischen Mietenden und Vermietenden. Mit Blick auf den Mieterschutz wären ohne Mietspiegel zudem die Mietpreisbremse oder Mietpreisüberhöhungsverfahren nicht sinnvoll durchsetzbar.

Bisher hat Frankfurt am Main Mietspiegel freiwillig erstellt, weil es von dessen Nutzen überzeugt war. Im Jahr 2021 wurde vom Bundestag allerdings das Mietspiegelreformgesetz beschlossen. Es sieht unter anderem vor, dass alle Kommunen in Deutschland mit über 50.000 Einwohnerinnen und Einwohnern einen Mietspiegel erstellen müssen – so also auch Frankfurt am Main. Damit Kommunen ihrer neuen Verpflichtung nachkommen können, hat der Gesetzgeber – ähnlich wie bei Zensus- oder Grundsteuer-Erhebungen – zugleich die Bürgerinnen und Bürger verpflichtet, an Befragungen zum Mietspiegel teilzunehmen. Dies unterstreicht die Bedeutung, die der Gesetzgeber dem Mietspiegel beimisst.

Sie wollen den Mietspiegel gleich mal ausprobieren? Die Mietspiegel-Broschüre (hier als PDF) oder der Mietspiegel-Online-Rechner (hier) hilft Ihnen, die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung zu ermitteln.

Die Mietspiegelberatung informiert unter der Telefonnummer 069/212-77088 in allen Fragen rund um die Anwendung und Erstellung des Frankfurter Mietspiegels. Anfragen können Bürgerinnen und Bürger per E-Mail an mietspiegel@stadt-frankfurt.de richten. Informationen rund um den Mietspiegel finden sich zudem unter frankfurt.de/mietspiegel.

Weitere Informationen speziell zur aktuellen Mietspiegel-Erhebung finden sich außerdem auf der Internetseite frankfurt.de/mietspiegel-erhebung.

Die Mietrechtliche Beratung bietet kostenfrei Auskünfte, Informationen und Beratung zu allen Fragen des Wohnraummietrechts, wenn Sie in Frankfurt am Main wohnen und über ein monatliches Haushaltseinkommen von höchstens 2.150 € (Haushaltsvorstand) zuzüglich 650 € netto je weiteren Haushaltsangehörigen verfügen – und soweit Sie nicht anderweitig mietrechtlich beraten/vertreten werden. Hier finden Sie mehr Informationen zur Mietrechtlichen Beratung.

Erscheint Ihnen Ihre Miete unangemessen hoch? Die Wohnungsaufsicht prüft Verdachtsfälle der Mietpreisüberhöhung, also bei Mieten die 20 Prozent über dem Mietspiegel liegen, oder berät Sie unter der Telefonnummer 069/212-31431. Hier finden Sie mehr Informationen zur Mietpreisüberhöhung.

Geht es in Ihrem Fall nicht nur um eine Wohnung, sondern das ganze Haus? Die Stabsstelle Mieterschutz unterstützt Mietende oder Hausgemeinschaften, wenn Entmietung und Verdrängung drohen. Anzeichen dafür sind zum Beispiel der Verkauf des Mietshauses, die Ankündigung von sehr umfangreichen Modernisierungen oder Bauarbeiten, die die Bewohnende mehr als nötig belasten. Hier finden Sie mehr Informationen zur Stabsstelle Mieterschutz.

Sie sind Mieterin oder Mieter – Ihre Wohnung hat Mängel, wie Schimmel oder Wasserschäden. Die Vermieterin oder der Vermieter reagiert nicht auf Beschwerden? Dann können Sie sich an die Wohnungsaufsicht unter der Telefonnummer 069/212-31431 wenden. Hier finden Sie mehr Informationen zum Thema Wohnungsmängel.

Sie haben zu wenig Einkommen, um Ihre Wohnkosten zu bezahlen? Möglicherweise haben Sie einen Anspruch auf Wohngeld. Mit dem unverbindlichen Wohngeld-Plus-Rechner können Sie das prüfen. Beim Antrag und Fragen zum Wohngeld in Frankfurt am Main hilft Ihnen die Abteilung Wohngeld. Hier finden Sie mehr Informationen zum Wohngeld.