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Sanierung der Kleinmarkthalle im laufenden Betrieb

06.02.2024, 12:46 Uhr

Reges Treiben in der Kleinmarkthalle © HFM , Foto: Jim Brutto
Die Kleinmarkthalle gehört zu den beliebtesten Orten Frankfurts. Dazu tragen vor allem die rund 60 Händlerinnen und Händler mit ihrem vielfältigen Warenangebot bei. Inzwischen ist das 1953/1954 erbaute und im Jahr 2000 unter Denkmalschutz gestellte Gebäude in die Jahre gekommen und muss, trotz regelmäßiger Wartung und Instandhaltungsmaßnahmen, grundlegend saniert werden. Dies gilt für die gesamte Gebäudetechnik – Heizung, Wasser, Abwasser, Lüftungs- und Kälteanlagen sowie die Elektroinstallation. Darüber hinaus müssen Brandschutz, Sicherheitstechnik, Hygiene und Wärmeschutz den heutigen Anforderungen angepasst werden. Lange haben die Verantwortlichen der Managementgesellschaft für Hafen und Markt (HFM) geplant und abgewogen, wie die Kleinmarkthalle unter den komplexen Rahmenbedingungen bestmöglich saniert werden kann. Angesichts fehlender geeigneter Ausweichflächen bleibt nur eine Möglichkeit: Die Sanierung soll im laufenden Betrieb erfolgen.
 
Ende des Jahres 2024 oder Anfang des Jahres 2025 wird es voraussichtlich losgehen. Zuvor müssen die Stadtverordneten der Sanierung zustimmen und ein Bauantrag gestellt sowie genehmigt werden. Anschließend erfolgen die Konkretisierung der Planung sowie die Ausschreibung der Leistungen. Auch wenn die etwa vier Jahre dauernden Bauarbeiten für alle Beteiligten eine große Herausforderung darstellen, gibt es doch einen großen Vorteil: Kein Händler muss auf seine Kunden und kein Kunde auf seine liebgewonnene Kleinmarkthalle verzichten. Genau genommen haben die Sanierungsarbeiten mit der bald abgeschlossenen Modernisierung der Toiletten bereits begonnen. Danach wird das komplette Kellergeschoss entkernt. Alles wird erneuert und modernisiert: Dazu zählen sowohl die Kellerabteile als auch Elektro- und Heiztechnik sowie die Kleinkältezentralen. Außerdem entstehen neue Rauchabschnitte und eine neue Entrauchungszentrale. Ein neuer Entrauchungs- und Abluftkanal sowie neue Zuluftkanäle verbessern die Sicherheit im Brandfall. Auch die Kellerdecke, Stützen und Unterzüge werden nach den neuesten Brandschutz-Bestimmungen saniert, die Lichtschächte auf der Südseite geschlossen. Alle gebäudetechnischen Anlagen und Versorgungsleitungen für Heizung, Sanitär, Kälte, Lüftung und Elektro werden ausgetauscht. Dämmmaßnahmen sowie ein modernes Heiz- und Lüftungskonzept werden dazu beitragen, den künftigen Energiebedarf zu reduzieren.

Wirtschaftsdezernentin Wüst: Kosten des Umbaus scharf im Blick
 
Ein weiterer Vorteil: Heiße Sommer und kalte Tage im Winter werden in der Kleinmarkthalle künftig deutlich erträglicher. Denn im Zuge der energetischen Sanierung bekommt die Nordfassade der Kleinmarkthalle eine Wärmeschutzverglasung, in die eine natürliche Be- und Entlüftung integriert wird. Die Ursprungsgestaltung der Fassade mit Drahtglas bleibt dabei im Sinne des Denkmalschutzes erhalten. Das Hallendach wird wärmetechnisch saniert und erhält eine Photovoltaikanlage. Die erzeugte Energie wird künftig für die Versorgung der Markthalle genutzt. Damit der Betrieb in der Kleinmarkthalle trotz Dachsanierung ungestört weiterlaufen kann, werden nacheinander Teile des Dachs mit einer Einhausung von der Halle abgetrennt. Die Handwerker arbeiten darüber und darunter kann der Marktbetrieb weitergehen. Damit dies gelingt, werden pro Bauabschnitt jeweils einige Marktstände nach außen in mobile Verkaufswagen oder Zelte verlagert. Der Außenbereich wird außerdem als Baustraße und für Mannschafts- sowie Lagercontainer für die Händler während der Arbeiten im Keller genutzt. Die Anlieferung von Waren ist natürlich auch während der Bauarbeiten möglich. Nach aktueller Kostenberechnung werden die Hafen- und Marktbetriebe für die Sanierung der Kleinmarkthalle etwa 31,3 Millionen Euro aufwenden müssen.
 
Diese Summe wird den städtischen Haushalt nicht belasten, betont Wirtschaftsdezernentin Stephanie Wüst: „Die Kleinmarkthalle ist ein Frankfurter Schmuckstück. In seiner heutigen Form hat das Gebäude jedoch seine vorgesehene Nutzungsdauer überschritten. Wir müssen an die Substanz gehen, um die Kleinmarkthalle für die Zukunft aufzustellen. Hier reden wir nicht von goldenen Wasserhähnen, sondern von grundständiger Heiz- und Elektrotechnik, Sicherheitsmaßnahmen und einem Energiekonzept, die der Betrieb einer modernen Markthalle erfordert. Das ist kein Pappenstiel.“ Die Finanzierung soll dabei zunächst über Rücklagen der Hafen- und Marktbetriebe und Fördermittel erfolgen, nach Aufbrauchen der Eigenmittel aber auch einen Kredit einbeziehen, sagt Wüst: „Eine Belastung des städtischen Haushalts ist vor diesem Hintergrund nicht zu erwarten. Als zuständige Dezernentin habe ich die Kosten dennoch scharf im Blick.“
 
Die Händler werden von der Maßnahme alle, aber zum Teil unterschiedlich stark betroffen sein. Einige von ihnen werden zeitweise ausgelagerte Verkaufsstände nutzen, damit an ihrer Standfläche in der Halle gearbeitet werden kann. Die temporär ausgelagerten Verkaufsstände werden voraussichtlich auf der Fläche nördlich der Halle, sowie auf dem westlichen Vorplatz der Halle eingerichtet werden. Daher wird der Schlemmermarkt voraussichtlich für einen gewissen Zeitraum pausieren müssen. Von der Sanierung des Kellers werden alle Mieter betroffen sein. Sämtliche Lagerkeller aus dem Untergeschoss werden abschnittsweise in Lagerboxen auf den Nordparkplatz ausgelagert. Die HFM wird hierzu Boxen und Stromanschlüsse zur Verfügung stellen und die Mieter bei der Aus- und Einlagerung ihrer Waren unterstützen.

Wüst: Vertrauensvolle und enge Abstimmung mit Mieter angestrebt

Während einer Veranstaltung am 22. Januar mit Stadträtin Wüst, Vertretern der HFM sowie des Planer-Teams, haben sich die Mieter über den aktuellen Planungsstand der Maßnahme informiert. Wüst betonte, dass die Mieter der Kleinmarkthalle in den Fortgang der Planungen intensiv eingebunden werden, um bestmöglich auf ihre Bedürfnisse während der Sanierung eingehen zu können: „Wir werden nicht nur die Kommunikation mit Ihnen sehr vertrauensvoll und eng gestalten. Wir planen zusätzliche Kommunikations- und Marketingmaßnahmen, um die Kundinnen und Kunden über die Arbeiten zu informieren und sie zu motivieren, ihrer Kleinmarkthalle die Treue zu halten.“ Die Hallenbetreiberin, die städtische HFM, sowie die beauftragten Planer werden die weiteren Schritte gemeinsam in enger Abstimmung mit den Mieterinnen und Mietern der Kleinmarkthalle gestalten.

FAQ: 13 Fragen und Antworten

1) Warum ist die Sanierung der Haustechnik nötig?

Seit der Erbauung wurde die Kleinmarkthalle nicht grundlegend saniert bzw. den veränderten Anforderungen an Technik, Lagerung, Andienung und Konsumverhalten angepasst. Die technischen Einrichtungen für Heizung, Wasser, Abwasser, Strom und Belüftung sind überwiegend so alt wie die Halle selbst. Zudem bestehen erhebliche raumklimatische Problemstellungen, die für die dort wirkenden Menschen sowie die lagernden Lebensmittel eine Belastung – insbesondere in den Sommermonaten – darstellen. In den zurückliegenden Jahren wurden betrieblich notwendige sowie sicherheitsrelevante Maßnahmen durch die Betreibergesellschaft HFM Managementgesellschaft für Hafen und Markt mbH ausgeführt. Da sich die bestehende technische Gebäudeausrüstung zu großen Teilen jedoch in einem schlechten, nicht mehr zeitgemäßen Zustand befindet und die Instandhaltung der maroden Haustechnik jährlich zu einem hohen Kostenaufwand führt, ist eine Kompletterneuerung der Haustechnik unumgänglich.

2) Welche Maßnahmen sind konkret erforderlich und damit Gegenstand der Planung?

Nahezu alles wird erneuert und modernisiert: Dazu zählen sowohl die Kellerabteile als auch Elektro- und Heiztechnik sowie die Kleinkältezentralen. Außerdem entstehen neue Rauchabschnitte und eine neue Entrauchungszentrale. Ein neuer Entrauchungs- und Abluftkanal sowie neue Zuluftkanäle verbessern die Sicherheit im Brandfall. Auch die Kellerdecke, Stützen und Unterzüge werden nach den neuesten Brandschutz-Bestimmungen saniert, die Lichtschächte auf der Südseite geschlossen. Alle gebäudetechnischen Anlagen und Versorgungsleitungen für Heizung, Sanitär, Kälte, Lüftung und Elektro, werden ausgetauscht. Dämmmaßnahmen sowie ein modernes Heiz- und Lüftungskonzept werden dazu beitragen, den künftigen Energiebedarf zu reduzieren. Ein weiterer Vorteil: Heiße Sommer und kalte Tage im Winter werden in der Kleinmarkthalle künftig deutlich erträglicher. Denn im Zuge der energetischen Sanierung bekommt die Nordfassade der Kleinmarkthalle eine Wärmeschutzverglasung, in die eine natürliche Be- und Entlüftung integriert wird. Die Ursprungsgestaltung der Fassade mit Drahtglas bleibt dabei im Sinne des Denkmalschutzes erhalten. Das Hallendach wird wärmetechnisch saniert und erhält eine Photovoltaikanlage. Die erzeugte Energie wird künftig für die Versorgung der Markthalle genutzt.

Zusammenfassend sind im wesentlichen folgende Maßnahmen notwendig:

  • Austausch Heizungsanlage (Fernwärme alt gegen neu) inkl. Luftschleieranlagen
  • Austausch aller Wasserleitungen
  • Austausch aller Abwasserleitungen, Auslegung auf fetthaltige Abwässer
  • Austausch aller Elektroanlagen
  • Sanierung Böden und Wände
  • Verputzen Stützen, Unterzüge, Decken, Durchbrüche schotten, Rauchabschnitte aktualisieren, Entrauchungsanlage für den Keller, Entrauchung Halle neugestalten (Brandschutzanforderung)
  • Lüftungskonzept Halle und Keller + Raumluftkonditionierung
  • Frischluftzufuhr nachts
  • Klimatisierte Räume für Kühlgeräte
  • Kondensatfassung Kühlzellen Keller
  • Dunstabzüge für Metzgerschiene
  • Fettabscheider
  • Räumlich getrennte WC-Anlage für Händler, Restaurant, Kunden
  • Umkleide- und Aufenthaltsräume Standpersonal
  • Austausch Kellerfenster und EG + OG, Lichtschächte neugestalten
  • Geschlossene Front für alle Keller, neue Raumaufteilung
  • Neues Hygiene- und Entsorgungskonzept
  • Dachsanierung, Dämmung
  • Erweiterung Windfanganlagen auf der Nordseite
  • energetische Verbesserung des Bauwerks im Rahmen des Denkmalschutzes: Innendämmung Hallenwände Ost- und Westseite, Dämmung der Kellerdecke, Ertüchtigung Türen und Fenster im bauzeitlichen Kontext, Sanierung Nordfassade
  • sowie Installation einer PV- Anlage

3) Wann geht es los?

Ende des Jahres 2024 oder Anfang des Jahres 2025 wird es voraussichtlich losgehen. Zuvor müssen die Frankfurter Stadtverordneten der Sanierung zustimmen und ein Bauantrag gestellt sowie genehmigt werden. Die Einreichung des Bauantrags erfolgt so bald wie möglich. Dies wird notwendig, damit im Genehmigungsverfahren keine Überraschungen auftreten. Die Kleinmarkthalle unterliegt als Sonderbau der Gebäudeklasse 5 besonderen Anforderungen. Darüber hinaus ist sie als Kulturdenkmal geschützt. Anschließend erfolgen die Konkretisierung der Planung sowie die Ausschreibung der Leistungen. Ein exakter Termin für den Baubeginn kann derzeit noch nicht vorhergesagt werden. Wenn die zeitlichen Abfolgen klarer gefasst werden können, wird die HFM informieren. In der Zwischenzeit werden mit der Sanierungsmaßnahme kompatible Arbeiten vorgezogen, so wie die sehr aufwändige Grundsanierung der Toilettenanlage im Untergeschoss.

4) Wie lange dauert es?

Die Umsetzung der Maßnahme im laufenden Betrieb sowie in Abschnitten und unterschiedlichen Bauzuständen wird voraussichtlich 42 Monate (3,5 Jahre) andauern.

5) Warum soll die Sanierungsmaßnahme im laufenden Betrieb ausgeführt werden?

Auch wenn die mehrere Jahre dauernden Bauarbeiten für alle Beteiligten eine große Herausforderung darstellen, gibt es doch einen großen Vorteil: Kein Händler muss auf seine Kunden und kein Kunde auf seine liebgewonnene Kleinmarkthalle verzichten. Neben der Planungsvariante in laufendem Hallenbetrieb wurde eine weitere mit fiktiver Baufreiheit, d.h. eine Komplettsanierung in einem Zuge, untersucht. Dafür müsste der Hallenbetrieb jedoch für einen Zeitraum von ca. 32 Monaten ausgelagert werden. Angesichts fehlender Ausweichflächen im näheren Umfeld blieb am Ende nur eine Möglichkeit: Die Sanierung wird im laufenden Betrieb erfolgen.

6) Was kostet die Sanierung?

Die Rahmenbedingungen (im Betrieb, Denkmalschutz, gestiegene Baukosten) machen die Maßnahme teuer. Sie ist jedoch zwingend notwendig, auch in diesem Umfang – andernfalls kann der Betrieb nachhaltig nicht mehr sichergestellt werden. Um die Kleinmarkthalle für die Zukunft zu rüsten müssen im Bestand alle technischen Einrichtungen ausgetauscht werden. Darüber hinaus wird es immer wichtiger, mit Energie sparsam und effizient umzugehen. Die Planung wurde daher um zusätzliche energetische Maßnahmen (Photovoltaikanlage, Innendämmungen) fortgeschrieben, was zu Kostensteigerungen gegenüber der ursprünglichen Planung führte. Aufgrund gestiegener und voraussichtlich weiter ansteigender Bau- und Planungskosten wurde die Kostenberechnung anhand der Entwicklung des Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes aktualisiert sowie eine Kostenfortschreibung per Hochrechnung vorgenommen. Die Gesamtkosten im Rahmen der Kostenberechnung liegen bei über 30 Mio. EUR netto.

7) Wie wird die Sanierung der Haustechnik finanziert?

Für die Finanzierung der Baumaßnahme sind Rücklagen des Eigenbetriebs Hafen- und Marktbetriebe der Stadt Frankfurt am Main vorgesehen. Zudem sollen möglichst finanzielle Fördermittel eingesetzt werden. Darüber hinaus gehende Mittel sollen über einen Kredit des Eigenbetriebs finanziert werden. Ein Kredit wird erst ab dem Zeitpunkt benötigt, sobald die Eigenmittel aufgebraucht wurden.

8) Wie steht die Sanierung zu den Beschlüssen zur Klimaneutralität?

Gegenwärtig ist die Markthalle mit der Heizungsanlage an das Fernwärmenetz angeschlossen (Energiemix des Versorgers). Die Anlage selbst ist jedoch altersbedingt in schlechtem Zustand und muss zwingend ausgetauscht werden. Bauteile sind Sonderanfertigungen und regulär nicht mehr erhältlich. Im Zuge der Sanierung der Haustechnik der Kleinmarkthalle sollen Dämmmaßnahmen sowie ein modernes Heiz- und Lüftungskonzept umgesetzt werden, um den künftigen Energiebedarf zu reduzieren. Das Heizverfahren über Fernwärme wird beibehalten. Zusätzlich wird das Raumklima über Deckenstrahlplatten zum Heizen oder Kühlen verbessert, mit höherer Wirtschaftlichkeit gegenüber anderen Heizsystemen. Aufgrund des Bestrebens regenerative Energien zu nutzen, ist die Photovoltaikanlage auf dem Hallendach zum festen Bestandteil des Sanierungsvorhabens geworden. Die erzeugte Energie wird künftig für die Versorgung der Markthalle genutzt. Mögliche Varianten zum Dachaufbau und der Farbgebung der PV-Module wurden im Sommer 2023 mit den Denkmalschutzämtern abgestimmt. Somit sind die Voraussetzungen für die Genehmigungsfähigkeit inzwischen gegeben.

9) Wie ist die Umsetzung der Maßnahme im laufendem Betrieb geplant?

Die Sanierung soll in drei Bauphasen durchgeführt werden. In der ersten Bauphase finden die Tiefbau- und Erschließungsarbeiten für die Technikschächte im Außenbereich der Kleinmarkthalle statt. In der zweiten Phase wird die Sanierung des Kellergeschosses in mehreren Teilabschnitten erfolgen. In der dritten und letzten Bauphase sind Sanierungsmaßnahmen der oberirdischen Hallenbereiche, inklusive der Dach- und Fassadensanierung, vorgesehen. Damit der Betrieb in der Kleinmarkthalle trotz Dachsanierung ungestört weiterlaufen kann, werden nacheinander Teile des Dachs mit einer Einhausung von der Halle abgetrennt. Die Handwerker arbeiten darüber und darunter kann der Marktbetrieb weitergehen. Damit dies gelingt, werden ein Teil der Verkaufsstände zeitweise nach außen in mobile Verkaufswagen oder Zelte verlagert. Der Außenbereich wird außerdem als Baustraße und für Mannschafts- sowie Lagercontainer für die Händler während der Arbeiten im Keller genutzt. Die Anlieferung von Waren ist natürlich auch während der Bauarbeiten möglich.

10) Welche Lagerflächen stehen während der Sanierung zur Verfügung?

Sämtliche Lagerkeller aus dem Kellergeschoss werden abschnittsweise in Container (mit und ohne Kühlfunktion) auf dem Nordparkplatz ausgelagert. Die Container und Stromanschlüsse werden zur Verfügung gestellt. Sofern einige Händler keine Auslagerung von Lagerflächen während der Umbaumaßnahmen im Kellergeschoss benötigen, erhöht dies die "Flexibilität" in der Nutzung des Nordparkplatzes: neben den provisorischen Lagerflächen und der Andienung/ Entsorgung sind auch z.B. auch weiterhin die Rettungswege sicherzustellen.

11) Wie funktioniert das Lüftungskonzept?

Die Einströmung der Zuluft erfolgt über zwei bestehende Lüftungstürme (zu ertüchtigen) auf der Nordseite. Anschließend wird sie über die neuen RLT-Geräte (raumlufttechnische Anlagen) in den neuen, unterirdischen Beton-Schachtbauwerken konditioniert. Die ertüchtigte Zuluft gelangt über den bestehenden Brüstungs-Schacht in den Hallenraum (Wirkungsprinzip wie ursprünglich, auf neuem technischen Stand und wieder funktional). Der Abzug der Brauchluft wird über ebenfalls neue RLT-Geräte und Schächte auf der Südseite oberhalb der Galerie geregelt. Heizen und Kühlen des Halleninnenraums erfolgt künftig über Deckenstrahlplatten (Strahlungswärme: Heizen und Kühlen nach dem Prinzip der thermischen Strahlung, besonders angenehm und natürlich, gleichmäßige Wärmeverteilung, keine unangenehme Zugluft, Energieeinsparung.)

12) Wer muss seinen Platz räumen? Gibt es gleichwertige Ausweichflächen?

Einige Verkaufsstände, die sich nah am Hallendach befinden, müssen zeitweise ihre Flächen zur Verfügung stellen, um die Arbeiten am Dach zu ermöglichen. Im Falle notwendiger Auslagerungen sind mobile Verkaufswägen, temporäre Zeltbauten oder Stände auf den Außenflächen geplant. Die Vertiefung dieser Planung erfolgt in der Ausführungsplanung in enger Abstimmung mit den betroffenen Händlern.

13) Was passiert mit den Stellplätzen während der Sanierung?

Die Freiflächenbereiche (Nord- und Südparkplatz) der Kleinmarkthalle werden für Tiefbau-, Erschließungsmaßnahmen und als Auslagerungsfläche für Kellerabteile sowie für mobile Verkaufswägen benötigt. In diesem Zusammenhang werden Händler- und Kundenparkplätze teilweise oder in späteren Bauphasen vollständig entfallen. Es ist geplant, dass der südliche Parkplatz während der Bauphasen im Wesentlichen der Baustelleneinrichtung/-logistik dient (u.a. Anlieferung und Abtransport Material, Zugänglichkeit Galerie und Dach, Baustellencontainer, Kran). Auf dem nördlichen Parkplatz sollen in Abhängigkeit zur Bauphase und je nach Bedarf provisorische Lager bzw. Verkaufsstände für die Händler aufgestellt werden. Ersatzparkplätze sind auf dem Grundstück nicht verfügbar. Alternative Stellplatzangebote für die Mieterinnen und Mieter werden untersucht.

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