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Amt für Wohnungswesen

Warum die Stadt Frankfurt am Main einen qualifizierten Mietspiegel erstellt

29.09.2021, 12:35 Uhr

Foto des noch nicht veröffentlichten Mietspiegel 2022 vor der Kulisse eines Wohnhauses.
Die Erhebung zum Mietspiegel 2022 – hier mit Symbolbild – läuft seit Juli 2021. © Stadt Frankfurt am Main , Foto: JS
Erst kürzlich wurde vom Bundestag das Mietspiegelreformgesetz beschlossen. Es sieht unter anderem vor, dass alle Kommunen in Deutschland mit über 50.000 Einwohnerinnen und Einwohnern einen Mietspiegel erstellen müssen. Auch möchte der Gesetzgeber zukünftig die Bürgerinnen und Bürger verpflichten, an der Befragung teilzunehmen. Dass Mietspiegeln eine sehr große Bedeutung zukommt, ist in Frankfurt schon lange bekannt. Denn seit vielen Jahren wird hier ein großer Aufwand betrieben, um nach jeweils vier Jahren einen neuen sogenannten qualifizierten Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Maßstäben zu erstellen. Seit September 2020 arbeiten die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Stabsstelle Wohnungsmarkt, Mietrecht und innovative Wohnprojekte im Amt für Wohnungswesen daran, den nächsten Mietspiegel zu erstellen. An diesem Prozess sind auch Verbände von Mietenden und Vermietenden beteiligt. Der jetzt gültige Mietspiegel wird Mitte nächsten Jahres durch den Mietspiegel 2022 abgelöst, der dann auf einer aktuellen Datenbasis aufbaut.
 
Um den neuen Mietspiegel erstellen zu können, ist die Stadt Frankfurt auf die Kooperation mit der Bürgerschaft bei der in diesem Jahr noch freiwilligen Befragung angewiesen. Darauf spezialisierte Dienstleister sind beauftragt, mehrere Tausend Interviews mit zufällig ausgewählten Mieterinnen und Mietern sowie deren Vermieterinnen und Vermietern zu führen. Der ohnehin schon große Aufwand ist mit der Corona-Pandemie zu einer ganz besonderen Herausforderung geworden. Um die Sicherheit aller Beteiligten zu gewährleisten, wurde ein Infektionsschutzkonzept entwickelt. Bei großen Bedenken werden Alternativen zur Befragung vor Ort angeboten. Zudem ist die zuständige Stabsstelle direkt für die Bürgerinnen und Bürger ansprechbar.

Wofür und wie wird ein Mietspiegel genutzt?

Wenn die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Stabsstelle nicht gerade damit beschäftigt sind, einen aktuellen Mietspiegel zu erstellen, beraten Sie die Frankfurterinnen und Frankfurter, wie sie im konkreten Einzelfall mit dem Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln können. Diese ist eine wichtige Bezugsgröße rund um das Mietverhältnis.
 
Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt Auskunft darüber, wie hoch die üblichen Entgelte für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit sind. So sieht es das Bürgerliche Gesetzbuch vor. „Dabei kann es vorkommen, dass für Wohnungen im gleichen Haus und mit dem gleichen Grundriss unterschiedliche ortsübliche Entgelte ermittelt werden“, sagt Waltraud Meier-Sienel, Leiterin des Amts für Wohnungswesen. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ausfällt, ist etwa auch von den Bodenbelägen, der Badausstattung oder davon abhängig, ob eine Einbauküche durch den Vermieter oder die Vermieterin gestellt wird.
 
„Oft bekommen wir Anfragen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung in einem bestimmten Stadtteil ist“, weiß Felix Silomon-Pflug, der Leiter der zuständigen Stabsstelle, zu berichten. In welchem Stadtteil die Wohnung liegt, ist jedoch bei weitem nicht ausreichend, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. Mit den Bürgerinnen und Bürgern werden dann in der Regel die einzelnen Merkmale in der Mietspiegelberatung geprüft und auf Basis der Angaben die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt.
 
„Mieterinnen und Mieter wenden sich beispielsweise an uns, wenn sie ein Mieterhöhungsverlangen erhalten haben und die Angaben zur geforderten Miethöhe nachvollziehen möchten“, sagt Felix Silomon-Pflug. „Aber auch Vermieterinnen und Vermieter informieren sich, wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete für eine vermietete Wohnung ermitteln lässt“, ergänzt die Amtsleiterin.
 
Damit ist eine zentrale Funktion des Mietspiegels beschrieben. Er soll es ermöglichen, dass sich Mietende und Vermietende anhand wissenschaftlich überprüfter Merkmale nachvollziehbar auf einen Mietpreis einigen können. Ohne die mit Hilfe des Mietspiegels ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete wäre ein Mieterhöhungsverlangen auch auf Basis dreier Vergleichswohnungen oder eines Gutachtens begründbar. Ein solches Vorgehen wäre deutlich weniger transparent. Existiert jedoch ein qualifizierter Mietspiegel wie in Frankfurt, wird er zum zentralen Begründungsinstrument zwischen Mietenden und Vermietenden.
 
Daneben ist die ortsübliche Vergleichsmiete – gerade in Metropolen mit angespannten Mietmärkten – wichtige Bezugsgröße für zahlreiche mietrechtliche Regelungen rund um die Bestands- und Wiedervermietungen. Aber auch das Sozialgesetzbuch orientiert sich am Mietspiegel und an der ortsüblichen Vergleichsmiete. In Anbetracht dieser vielfältigen Bedeutung wird der Aufwand nachvollziehbar, der alle vier Jahre betrieben wird. „Wir hoffen, dass uns die Frankfurter Bürgerinnen und Bürger bei der Erhebung für den Mietspiegel 2022 tatkräftig unterstützen“, wünscht sich Amtsleiterin Meier-Sienel. Noch sei man nicht am Ziel angekommen, aber auf einem guten Weg, um im kommenden Jahr einen neuen qualifizierten Mietspiegel veröffentlichen zu können.
 
Die Mietspiegelberatung informiert unter Telefon 069/212-77088 in allen Fragen rund um die Anwendung und Erstellung des Frankfurter Mietspiegels. Anfragen können Bürgerinnen und Bürger per E-Mail an mietspiegel@stadt-frankfurt.deInternal Link richten. Informationen rund um den Mietspiegel finden sich zudem unter https://frankfurt.de/mietspiegelInternal Link. Weitere Informationen speziell zur Erhebung finden sich außerdem auf der Internetseite des beauftragten Dienstleisters IFAKExternal Link.
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