Ein Jahr Genossenschaftliche Immobilienagentur

Wer einen Gegenentwurf zu einem klassischen Akteur auf dem heiß gelaufenen Markt für Wohnimmobilien sucht, ist bei der Genossenschaftlichen Immobilienagentur Frankfurt (GIMA) ziemlich sicher an der richtigen Stelle. Sie will mit sozial verantwortlichem Erwerb von Bestandsbauten den Kreislauf von immer höheren Kaufpreisen für Wohnimmobilien und kaum erschwinglichen Mieten durchbrechen. Gegründet durch Beschluss der Stadtverordnetenversammlung im November 2021, gibt es erste Erfolge – auch wenn der Weg zäh ist.

„Wie versuchen, Häuser in gute Hände zu bringen“, beschreibt Robin Mohr, Geschäftsführendes Vorstandsmitglied der GIMA und Stadtgeograph das Prinzip. So wolle man erreichen, dass Mieter nicht aus ihren Häusern verdrängt werden und bestehende Quartiere in ihrer Sozialstruktur erhalten bleiben. Hinter dem genossenschaftlichen Zusammenschluss GIMA stehen die Stadt Frankfurt, der Beamten-Wohnungs-Verein (BWV), die Wohnbaugenossenschaft in Frankfurt (WBG), die teilstädtische Konversions-Grundstücksentwicklungsgesellschaft (KEG) sowie das Netzwerk Frankfurt für gemeinschaftliches Wohnen. Demnächst kommen noch die Stiftung trias sowie die Genossenschaft Fundament dazu.

Sozialverantwortliche Immobilienverkäufer sind die Zielgruppe

Das Prinzip ist leicht erklärt: Wenn Eigentümer – etwa nach einem Erbfall – ein Mehrfamilienhaus verkaufen und dabei einen sozialen Beitrag auf dem Wohnungsmarkt leisten wollen, können sie sich an die GIMA wenden. Diese bringt dann die Beteiligten an einen Tisch. Das sind neben den Verkäufern mögliche Erwerber aus ihrem Kreis der Mitglieder, also die Bestandshalter BWV, WBG und KEG oder die Stiftung trias. Ebenfalls beteiligt ist die Stadt. Sie stellt die Räume für die GIMA und garantiert kurze Wege in die Verwaltung, falls Fragen zu Baurecht oder Erbpachtzins auftreten.

Dieses Prinzip funktioniert allerdings nur unter der Bedingung, dass die Verkäufer darauf verzichten, den maximal auf dem Markt erzielbaren Preis einzunehmen. Gleichzeitig müssen sich die neuen Erwerber verpflichten, lediglich kostendeckende Mieten zu verlangen, das Objekt dauerhaft zu bewirtschaften und etwaige Gewinne in den Ausbau gemeinwohlorientierter Wohnungsprojekte zu reinvestieren.

Der Verzicht auf Gewinn wirkt sich nachhaltig aus. „Strebt der Verkäufer den Preis an, den der Markt hergibt, muss der neue Eigentümer die Mieten erhöhen, um die Refinanzierungskosten wieder reinzuholen“, erklärt Cora Lehnert, Architektin sowie Vorständin der WBG und zugleich Aufsichtsratsvorsitzende der GIMA. Die Folge seien Luxussanierungen und eine veränderte Sozialstruktur im Quartier, da sich die bisherigen Bewohner die neuen Mieten nicht mehr leisten können.

Einmal hat das Modell seit Gründung der GIMA schon funktioniert. Zwei Erbinnen verkauften im April ein Mietshaus in der Nähe des Parlamentsplatzes. Sie wollten, dass die Immobilie im Sinne ihres Vaters weitergeführt wird. Dieser hatte auf ein gutes Verhältnis zu seinen Mietern und sozialverträgliche Mieten Wert gelegt.

Nach Vermittlung durch die Immobilienagentur kaufte der BWV das Haus und vervollständigte damit seinen Immobilienbestand im Ostend. Die Bewohner unterstützten den Schritt nachdrücklich, was für die GIMA essentiell ist. Die Erbinnen verzichteten auf einen Teil des marktwirtschaftlich Machbaren, erzielten aber dennoch einen auskömmlichen Preis, über dessen Höhe Stillschweigen vereinbart wurde.

Insgesamt ist das Potenzial groß. In Frankfurt gab es im Geschosswohnungsbau laut Immobilienmarktbericht für 2021 insgesamt 375 Veräußerungen im Gesamtwert von knapp 889 Millionen Euro. Hinter dieser Zahl verbirgt sich auch eine Gefahr für die bisherigen Bewohner: „Die von den Investoren zum Teil durchgeführten vollständigen Modernisierungen führen aber auch zu Mieterverdrängungen und einer Segregation der Bevölkerung“, heißt es im Immobilienmarktbericht.

Der Weg bis zum Eigentümerwechsel braucht Zeit. So hätte es anderthalb Jahre gedauert, bis der Verkauf des Hauses in der Nähe des Parlamentsplatzes vollzogen wurde. Denn interne Abstimmungen auf Veräußerer- und Erwerberseite benötigten Zeit, berichtet Mohr. Das gelte insbesondere, wenn Erbengemeinschaften involviert seien. Auch käme es vor, dass sich Interessierte an die GIMA wendeten, aber der Kontakt mitunter abreiße, weil die Aussicht auf mehr Geld locke. Bei Erbengemeinschaften sei problematisch, dass alle dem sozialverträglichen Verkauf zustimmen müssen, was die interne Willensbildung erschwere.

„Der Gang zum Makler oder Großinvestor ist natürlich das einfachere und verlockendere Angebot“, sagt Lehnert. Schließlich locke das viele Geld. Aktuell münden nach Mohrs Angaben zehn Prozent der Kontaktaufnahmen in weiterführende Gespräche. Insgesamt sieht er die GIMA in einer Nischenrolle: „Uns wird nicht der große Wurf auf dem Wohnungsmarkt gelingen“, sagt der Immobilienfachmann. Ein Konzept, für das am besten die Beschreibung „klein, aber stetig“ passen dürfte.

Arne Kilian, Stadtplaner sowie Immobilienökonom und für die KEG im Vorstand der GIMA, bestätigt diese Einschätzung: „Wir werden wahrscheinlich klein bleiben.“ Der Finanzplan der GIMA geht daher von zwei Immobilienverkäufen pro Jahr aus. Von diesen fließen ein Prozent des Kaufpreises an die GIMA, die sich unternehmerisch selbst trägt.

Lehnert erwartet, dass das Konzept der GIMA aufgeht. „Es gibt in dieser Stadt immer mehr sozial verantwortliche Einzeleigentümer, die sagen ‚Wir wollen das nicht mehr länger mitmachen‘“, erklärt sie und bezieht sich auf die aktuellen Immobilienpreise. Dazu müsse allerdings die Arbeit der GIMA bekannter werden. Hierzu sei man etwa auf den Eigentümerverein Haus und Grund zugegangen und plane weitere Schritte.

Ein Modell, das auch in anderen Städten funktioniert

Auch Kilian sieht weitere Marktchancen für das Modell des sozial verantwortlichen Immobilienverkaufs. So gebe es unter den Immobilienbesitzern immer mehr Einzelerben ohne Nachkommen. Diese benötigten nur einen Teil des potenziell erzielbaren Verkaufserlöses, um sich im Rentenalter finanziell abzusichern. „Für diese Leute kann eine sozial verantwortliche Veräußerung eine vertretbare Alternative sein, da sie durch ihren Verzicht keine spürbaren Nachteile haben“, sagt er.

Er sieht in Hausgemeinschaften eine weitere Zielgruppe für die Arbeit der GIMA. „Wenn sich die Mieter eines zum Verkauf stehenden Objektes bei uns melden, können wir mit unserer Idee auf die Eigentümer zugehen“, erklärt er. Am Ende eines solchen Prozesses kann auch der Verkauf an die Bewohner stehen, wie das Beispiel einer anderen Großstadt zeigt.

Das Netzwerk Leipziger Freiheit funktioniert ähnlich wie die Frankfurter GIMA. In der Messestadt wollte sich ein bayerischer Eigentümer aufgrund der weiten räumlichen Distanz von seinem Altbau trennen. Mit Unterstützung des Netzwerkes gründete die Hausgemeinschaft eine Genossenschaft und setzte einen Finanzierungsplan auf. Der bisherige Eigentümer hatte ein offenes Ohr für die Vorschläge seiner Mieter und verkaufte nach Verhandlungen an sie. Diese begannen danach, das Objekt behutsam zu sanieren und nachhaltig zu bewirtschaften.

Auch in weiteren Städten funktioniert das Modell GIMA, so etwa in München. Dort gibt es eine vergleichbare Immobilienagentur bereits seit 2007. Mittlerweile gehören ihr 36 Genossenschaften an. Auch in Berlin wird dieser Weg eingeschlagen. In der Nordwestschweiz gibt es ebenfalls ähnliche Ansätze.

Vorsichtiges Wachstum angepeilt

Aus dem Römer jedenfalls kann die Immobilienagentur mit weiterer Unterstützung rechnen. „Ich bin dafür, dass wir die Arbeit der GIMA verstetigen“, sagt Planungsdezernent Mike Josef. Er fügt hinzu: „Das Konzept hat sich bewährt. Denn es zeigt, dass der Markt für Wohnimmobilien auch nach sozialen und nachhaltigen Kriterien funktionieren kann.“ In einer Stadt, in der rund zwei Drittel von 407.000 verfügbaren Wohnungen von privaten Eigentümern gehalten werden, sei es wichtig, Angebote für jene zu schaffen, die verantwortungsvoll wirtschaften.

Unterstützung bekommt er dabei von GIMA-Geschäftsführer Mohr, der die Agentur auf einem vorsichtigen Wachstumskurs sieht. Auf die Frage, wo die GIMA in einem Jahre stehe, antwortet er: „Fünf Häuser zum Verkauf vermittelt und wir können uns anstatt einer Stelle anderthalb leisten.“ Eine klare Wachstumsperspektive – bei aller Bescheidenheit.

Text: Ulf Baier