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Trendwende auf dem Immobilienmarkt: Marktabschwächung im zweiten Halbjahr

25.01.2023, 14:35 Uhr

Der Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main hat während einer Pressekonferenz am Mittwoch, 25. Januar, gemeinsam mit Planungsdezernent Mike Josef die wichtigsten Entwicklungen auf dem Frankfurter Immobilienmarkt im Jahr 2022 vorgestellt.
 
Der Immobilienmarkt zeigte sich im vergangenen Jahr sehr uneinheitlich. Im ersten Halbjahr war in vielen Teilmärkten noch ein Preisanstieg zu verzeichnen, im zweiten Sechsmonatszeitraum drehte sich die Entwicklung und die Preise waren rückläufig. Ursachen für diese Trendwende sind vor allem die Verunsicherung durch den Ukraine-Krieg, die Baukostensteigerung sowie der Anstieg der Baukreditzinsen um ein Vierfaches innerhalb eines Jahres. Hinzu kommt noch der Einfluss einer hohen Inflation, welche sowohl preiserhöhende wie auch preissenkende Elemente enthält.

Eine übliche Inflation zieht zumeist eine wesentliche Lohnsteigerung hinter sich her. Eine Erhöhung des Arbeitslohnes schafft normalerweise Spielraum für eine mögliche höhere Zinsbelastung und somit gestiegene Preise. Dieser Effekt ist im Augenblick noch nicht feststellbar, weil höhere Löhne durch stark erhöhte Lebensmittelpreise, explodierende Heizkosten und anderes bereits aufgebraucht sind.

Unvorhersehbare negative und positive Einflüsse wie die Zinsentwicklung oder Baukostensteigerung machen sich erst nach zwei bis drei Monaten bemerkbar. Oft wird auf den bisherigen Marktgegebenheiten noch zu Ende verhandelt und eine entsprechende Beurkundung erst im Anschluss vereinbart.
 
„Über die Preisberuhigung des Immobilienmarktes bin ich zwar erfreut, allerdings beobachte ich die Ursachen und die Auswirkungen mit Sorge. Viele Investoren beenden zwar ihre Projekte, die stark gestiegenen Baukosten und die gestiegenen Kreditzinsen machen Anpassungen der städtischen Förderbedingungen notwendig. Wir müssen stark aus dieser schwierigen Situation herauskommen, deshalb begrüße ich den gestrigen Beschluss des Planungsausschusses zum neuen Stadtteil. Wir arbeiten also weiterhin an der Ausweisung von Bauland und an verbesserten Förderbedingungen insbesondere für den Bau bezahlbarer Wohnungen. Mit der Überarbeitung der Richtlinien für den geförderten Wohnungsbau geht eine Verdoppelung der Mittel auf 120 Millionen Euro einher“, sagt Stadtrat Josef.

Diese derzeit gehemmte Bautätigkeit zeigt sich allerdings nicht nur in Frankfurt, sondern auch bundesweit. So wurden in 2022 von dem Bau der beabsichtigten 400.000 Wohneinheiten lediglich rund 250.000 Einheiten realisiert.
 
Da sich der Immobilienmarkt 2022 uneinheitlich gestaltete, ist es bei den Preisen sinnvoll, das erste und das zweite Halbjahr getrennt zu betrachten.
 
Bei allen Eigentumswohnungen im Bestand war im zweiten Halbjahr 2022 gegenüber 2021 ein Preisrückgang zwischen 1,2 Prozent und 4,1 Prozent zu verzeichnen. Diese neue Marktlage zeigt sich nicht nur im Preisrückgang, sondern auch im Umsatzrückgang von rund 25 Prozent.

Altbauwohnungen mit Baujahr vor 1950 erzielten in innenstadtnahen Lagen rund 6800 Euro pro Quadratmer Wohnfläche. In dieser Baualtersgruppe lagen die Preise im Nord- und Ostend bei 7400 Euro pro Quadratmeter, im Gallus und Gutleutviertel bei 7780 Euro pro Quadratmeter und im Westend bei 9280 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen wurden im Schnitt mit 8280 Euro pro Quadratmeter gehandelt und liegen im Jahresdurchschnitt um 0,4 Prozent oberhalb des Vorjahreswertes.

Neue Eigentumswohnungen erzielten im Riederwald  aufgrund der Nähe zur EZB, in Kalbach sowie im Nord- und Ostend durchschnittlich Preise über 10.000 Euro Quadratemeter. Im Westend wurde keine größere Anzahl von neuen Eigentumswohnungen angeboten. Der Umsatz ging bei den Wohnhochhäusern mit minus 60 Prozent stärker zurück als in den anderen Teilbereichen. Der Preis für Hochhauswohnungen lag 2022 bei rund 13.000 Euro pro Quadratmeter. Investoren sind gerade bei Hochhauswohnungen wegen den derzeit nicht kalkulierbaren Risiken vorsichtig, neue Investitionen zu beginnen. Erstmals gingen auch die Verkaufszahlen bei den Preisklassen oberhalb von 10.000 Euro pro Quadratmeter zurück.

Vor allem die Preissteigerungen der Vorjahre und die gestiegenen Kreditzinsen sorgen dafür, dass die bezahlbaren Wohnungen von Jahr zu Jahr in der Größe schrumpfen. 2010 lag die mittlere Wohnungsgröße einer neuen Eigentumswohnung noch bei 97 Quadratmeter, 2021 bei 74 Quadratmeter und 2022 nur noch bei 65 Quadratmeter. Dies sorgt dafür, dass die Quadratmeterpreise in den vergangenen zwölf Jahren um 180 Prozent gestiegen sind, die absoluten Preise allerdings um verleichsweise geringere 87 Prozent.
 
Ein Umsatzrückgang zeigt sich auch bei den Verkäufen von Eigenheimen und Mehrfamilienhäusern. Besonders auffallend ist der Rückgang der Fallzahlen bei Eigenheimen um rund 25 Prozent. Hauptursache hierfür dürfte in der Vervierfachung der Kreditzinsen im vergangenem Jahr liegen. Die Preise von Reihenmittelhäusern der Baujahre 1978 bis zu den Neubauten gingen um 10 bis 15 Prozent zurück. Die Baujahre bis 1977 verzeichneten aber weiterhin eine Preissteigerung bis zu rd. 26 Prozent. Einer der Gründe liegt darin, dass diese alten Gebäude mit den niedrigeren Preisen noch finanzierbar waren.
 
Auch bei den Gewerbeimmobilien gingen die Verkaufszahlen im zweiten Halbjahr 2022 zurück, der Umsatz sank im Zwölfmonatszeitraum gegenüber dem Vorjahr sogar um rund 50 Prozent. Dieser große Umsatzrückgang liegt vor allem an dem Fehlen von Großtransaktionen und Portfolioverkäufen. Da die Verhandlungen beim Verkauf von Gewerbeimmobilien oft noch langfristiger sind als bei Wohnimmobilien, kann der Preisrückgang durch Verkaufszahlen noch nicht exakt belegt werden.
 
Die aktuellen Kreditzinsen und Baukosten führen zu einem Preisdruck sowohl bei den Kaufpreisen, als auch auf die Miethöhen. Diese Spirale sorgt dafür, dass auch die bisherigen Bodenpreise hinterfragt werden. Der Gutachterausschuss sieht für die Wohnbauflächen im Jahr 2022 eine Stagnation der Bodenpreise. Bei einigen Büro- und Einzelhandelsstandorten ist ein Rückgang der Bodenpreise bereits feststellbar.

Der Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2022 steht auf der Seite ImmobilienmarktberichtInternal Link als Download zur Verfügung. 

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